■ 本报记者 贺 佳
“研究建立房屋体检、房屋养老金、房屋保险这三项制度，构建全生命周期的房屋安全管理长效机制。”住房和城乡建设部副部长董建国在国务院新闻办公室举行的“推动高质量发展”系列主题新闻发布会上表示。
其中，房屋养老金制度备受关注。“房屋养老金制度里的个人账户，通过缴纳住宅专项维修资金，已经建立起来了。试点的重点是政府把公共账户建立起来。”董建国介绍。
房屋养老金公共账户资金如何筹集？“社区公共空间运营收益可以成为公共账户的资金来源之一。”广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，公共账户资金应多渠道筹集，主要用于房屋安全管理。
然而，长期以来，小区公共收益的管理和使用虽然在逐步规范，但还是有不少“糊涂账”。一些小区的公共收益收支不公开、不透明，这不仅损害业主合法权益，还可能引发物业公司、业委会、业主之间的矛盾。
小区公共收益取之于民，用之于民。随着房屋养老金制度的出台，让小区公共收益明明白白晒在阳光下，为居民群众托起稳稳的幸福，多位人大代表建议，要聚焦小区公共收益“难点堵点”，依据《中华人民共和国民法典》，对《物业管理条例》涉及公共收益分配、物业管理区域划分等问题进行明确；将房屋养老金管理规定上升到国务院行政法规层面，确保房屋养老金公共账户资金来源。
为房屋养老 小区公共收益大有可为
小区公共区域规划了停车位，物业公司收取了停车费，停车费应该属于谁？如何分配和使用？商家在小区电梯间、楼道墙面内投放广告，广告收益归谁所有？
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小区公共收益，是指利用小区共有部位、共有设施设备，用于生产、经营、租赁等获取的收入，在扣除合理成本后，归全体业主所有。可以说，公共收益是全体业主的“钱袋子”。小区公共收益从哪来，一年有多少收益，收益都用在了哪里？这是很多社区居民关心的问题。
通常来说，物业经营性用房的租金、公共区域广告租金以及公共车位泊车费，这三者是绝大多数小区公共收益的主要来源。除此之外，小区泳池、快递柜、电瓶车充电桩、信号发射基站以及小区内摆摊，都是收入来源。然而，这笔资金具体数额多少、日常是如何管理使用的，很多业主却不太清楚。不少物业公司并未在小区内公示公共收益收支情况，也未定期向业委会报告收益情况，更未将公共收益费用返还给小区业委会，业主合法权益被侵蚀的现象普遍存在。
如何更好地发挥小区公共收益的积极作用？
当前，我国大量房屋开始步入“中老年”阶段，据住房和城乡建设部科技与产业化发展中心数据显示，截至2022年年底，城镇既有房屋中建成年份超过30年的接近20%。随着时间推移和房屋折旧损耗等，房屋“老龄化”问题将更为严重。“房屋公共设施设备的维修和更新需求日渐增多，部分小区维修资金不足问题日益凸显。”上海易居房地产研究院副院长严跃进认为。
近期引起热议的房屋养老金制度，本质即是为房屋未来维护和修缮而设立的资金归集账户。“建立房屋养老金制度，是进入城市更新时期后，坚持人民至上，努力解决群众急难愁盼问题，加强既有房屋安全管理的重要手段之一，既管基础，又管长远。”住房和城乡建设部相关司局负责人就房屋养老金相关问题进行权威解读时说，房屋养老金由个人账户和公共账户两部分组成，共同保障房屋全生命周期的安全。
房屋养老金筹足用好，小区公共收益大有可为。一方面，近年来，多地探索将小区停车费、广告费等公共收益用于补充维修资金。如浙江宁波、江苏徐州等地引导小区业委会将物业共用部位、共用设施设备等产生的公共收益用来补充维修资金。另一方面，业内不少专家认为，公共账户资金来源除去土地出让金计提、老旧小区改造资金注入、财政支持、住宅专项维修资金增值收益、住房公积金增值收益等渠道，社区公共空间运营收益也可成为公共账户资金长效长远的补充来源。
力求治本 各地探索小区公共收益管理新路
小区公共收益究竟为何成“谜”？归根结底是监督乏力所致。规范公共收益管理，治标更要治本。面对社区公共收益信息不透明、使用不规范、居民维权难等一系列问题，各地展开积极探索，创新住宅小区公共收益管理机制，维护各方主体权益，取得了积极效应。
打开闽政通App物业公共收益单独入口，找到所在小区，小区的公共收益收支情况等一目了然，这是福建省住房和城乡建设厅推出的线上智能系统里显示的内容。近年来，福建持续推进物业公共收益“点题整治”，深化整治物业服务企业侵占业主公共收益、收入及分配不公开等群众关心的“关键小事”。
修订出台福建省物业管理条例、物业服务企业信用综合评价办法；升级改造福建省住宅小区公共收益信息管理系统；推动示范建设，印发《开展“加强物业管理共建美好家园”活动实施方案》，将规范公共收益管理作为“美好家园小区”评选的重要标准之一……物业公共收益的严格管理，帮助群众盯紧“钱袋子”，让每一分收益、每一笔支出都花得清清楚楚、明明白白。
2020年起，浙江省杭州市智慧物业服务平台在全市范围推广，由业委会（物管委）、物业开设资金账户，对小区资产、资金等进行盘点并录入，对公共收益收支情况进行记录并公示公开，业主可以通过浙里办App在“杭州业主卡”上随时查看自家小区收支情况。
为了更好地保障广大业主的知情权与监督权，今年，浙江杭州在全市住宅小区推动开展公共收益管理不规范问题专项治理行动，要求所有小区全面摸排小区公共资产、资金底数等，并将信息明细详细录入杭州市智慧物业管理服务平台，实现住宅小区公共收益摸排覆盖率100%、公共收益公示公开制度覆盖率100%，真正摸清“家底”，提升社区治理能力。
今年4月，河北省衡水市在全省率先开展规范住宅小区公共收益管理试点工作，要求各物业服务企业和业主委员会建立公共收益台账，定期将公共收益收支情况在住宅小区公告栏、楼道等醒目位置进行公示，切实将公共收益管理变为“明白账”。
账算清了，怎样用好是关键。“按照要求，我们在扣除合理成本后，将其余公共收益上交至住宅维修资金银行专户，由市物业管理中心统一管理。”衡水市桃城区盛世桃城小区物业经理罗丽岗说，此举不仅激发了物业服务企业经营的能动性，还能很好地监督其收益和使用情况，同时解决老旧住宅“养老金”不足的问题，可谓“一举三得”。
管好小区公共收益这笔账，考验社区基层治理智慧。阳光是最好的防腐剂，公开是最好的监督。进一步完善公共收益管理机制，不断加大对业委会的支持力度和对物业公司的监管力度，才能真正捍卫业主的合法权益，提升业主的幸福感和获得感，推进共建共治共享的基层治理。
把“糊涂账”算成“明白钱”，小区公共收益规范管理涉及提升法治观念、完善法律法规、搭建小区自治平台、明晰各方权责等方方面面。让小区公共收益真正回归公共属性，实现小区居民共有共享共管，不仅是维护群众切身利益的大事，也是提升基层治理水平的应有之义。调动各方积极性，完善监管模式，规范使用模式，一点一点去做，一步一步推进，广大居民的幸福成色一定会越来越足。
晒在阳光下 代表建议厘清小区公共收益“糊涂账”
居民小区是一座城市的基础“细胞”，也是新时代社会治理的基本单元。只有一个个小区建设、管理好了，居民才会住得舒心，城市才会发展得更好。管好小区公共收益这笔账，守护居民的“钱袋子”，既关系广大群众的生活质量，也体现社会基层治理的能力。
关于小区公共收益的权属以及使用，民法典、物业管理条例等法律法规都有明确规定。《中华人民共和国民法典》第二百八十二条规定，建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。《物业管理条例》第五十四条规定，利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。
“目前在不少社区，业主往往对做不做广告、做哪些广告，对地面公共车位如何收费、是否该涨价等事项毫无决策权，对社区内的公共收益数目毫不知情，更谈不上决定公共收益的用途。物业方侵占本该属于业主的公共收益，这种‘公开的秘密’‘糊涂账’长期存在，既不合理也不合法。”苏州大学中国特色城镇化研究中心研究员、苏州大学政治与公共管理学院教授叶继红认为。
对此，全国人大代表，中建三局党委书记、董事长陈卫国表示，现行《物业管理条例》未与《中华人民共和国民法典》有效衔接；现行法规执行力度不足，效力层级不高，对公共收益分配、物业管理区域划分等问题缺乏明确解释，需通过上位法进行统一；业主委员会法律定位不明，缺乏有效的管理手段。
“建立住宅小区公共收益财务审计制度，由易及难，分步推进。”重庆市人大代表苏家银建议，以新建小区为试点，在小区临时管理规约中明确其公共收益审计要求，结合在管小区实际情况逐步推行。进一步健全“街道吹哨、部门报到”制度，借助住建、市场监督、公安、法院、司法、社区、物业管理专家、人民调解委员会等力量，召开物业联席会议，协商处置。“对特殊个案，物业联席会议决定移交公安（派出所）立案侦查或法院立案判决的，相关部门应予以支持，着力让“糊涂账”变成“明白钱”，达到“治理一个小区，整顿一个行业”的目的，切实维护群众切身利益，推动物业管理有效融入基层治理。
当前，随着城镇化快速发展，使用15年以上的老旧住宅电梯数量快速增长，这些电梯故障多、维修难、配置低、更新慢，使用管理涉及主体众多，存在“用者不管、管者不用”“只要勉强能用，不出大事就行”等现象，导致电梯投诉逐年增多，已成为社会热点问题之一。与此同时，根据CTR媒介智讯的数据，2024年上半年户外广告中，电梯LCD和电梯海报的广告刊例花费保持了正增长，其中电梯场景广告的同比增长达到了两位数。
一方面是电梯维修资金“紧张”，一方面是电梯广告收入“可观”。在拓宽老旧住宅电梯治理资金保障渠道方面，全国人大代表，江苏省市场监督管理局党组书记、局长沈海斌建议，由住建部门牵头，建立住宅专项维修资金绿色通道，对于危及房屋和人身安全的电梯，以安全评估报告作为应急维修通道申请依据，简化审批流程，尽快落实维修资金。同时，健全小区公共收益使用机制，将电梯产生的广告等收益优先用于电梯治理工作。
小区公共收益的管理和使用关乎民生，账本上的一分一厘都不能含糊。在相关法律法规明确公共收益归属的前提下，应当强化小区物业信息公开透明力度，保障业主知情权，同时完善监督管理机制，增强业主的法律意识，以法治解开公共收益之“谜”。
“打开住宅小区业主共有资金监管难题的钥匙在于，让法律长出牙齿。”中央民族大学法学院教授段威认为，行政主管部门要理顺机构设置，明确岗位职能、法律责任，切实肩负起业主共有资金的指导与监督职责；物业公司应严格按照法律规定和物业服务合同的约定履行业主共有资金筹集、使用、管理及相关公开和报告义务；业主要依法成立相应的维权组织，完善相关管理规则，健全内部激励机制，畅通外部维权渠道，与物业公司形成既充分沟通、理解合作，又相互监督、均势抗衡的局面。